{"id":1101,"date":"2020-06-12T10:48:47","date_gmt":"2020-06-12T13:48:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wald.com.br\/?p=1101"},"modified":"2020-06-12T11:01:51","modified_gmt":"2020-06-12T14:01:51","slug":"a-lei-14-010-20-e-o-direito-imobiliario-imperfeita-e-necessaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wald.com.br\/en\/a-lei-14-010-20-e-o-direito-imobiliario-imperfeita-e-necessaria\/","title":{"rendered":"A lei 14.010\/20 e o Direito Imobili\u00e1rio: imperfeita e necess\u00e1ria"},"content":{"rendered":"

Publicado no
\n<\/span><\/strong>\"\"<\/a><\/span><\/p>\n

N\u00e3o se preocupe com a perfei\u00e7\u00e3o – voc\u00ea nunca ir\u00e1 consegui-la.<\/em> A frase de Salvador Dali amolda-se bem \u00e0 lei 14.010\/20, famosa desde o \u00fatero, quando ainda era o PL 1.179\/2020, e que nasce hoje, sob aplausos e cr\u00edticas, e com vetos importantes [1]. Concebida no in\u00edcio da pandemia de Covid-19 por um grupo de not\u00e1veis, sua sigla \u00e9 sisuda: RJET – R<\/span>egime J<\/span>ur\u00eddico E<\/span>mergencial e T<\/span>ransit\u00f3rio das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de Direito Privado. Pronuncie, quando falar, “\u00e9rre-jet<\/strong><\/em>“.<\/p>\n

Seguindo a trilha de alguns pa\u00edses, a exemplo de Portugal e Alemanha, que inauguraram leis emergenciais, agora temos uma Lei Failliot [2] para chamar de nossa. Sinal dos tempos, e de um mundo conectado e veloz: na I Guerra Mundial, a lei francesa s\u00f3 foi aprovada em 1918, quando o longo conflito j\u00e1 caminhava para o fim. Um s\u00e9culo depois, foram necess\u00e1rias apenas algumas semanas para a gesta\u00e7\u00e3o da nova Lei.<\/p>\n

Em uma emerg\u00eancia legislativa, h\u00e1 duas op\u00e7\u00f5es b\u00e1sicas a escolher: ou produzimos uma lei curta e gen\u00e9rica, com par\u00e2metros gerais; ou ent\u00e3o tentamos ser mais espec\u00edficos. N\u00e3o h\u00e1 escolha perfeita. Cada caminho tem seus benef\u00edcios, riscos e problemas.<\/p>\n

Os autores do anteprojeto que originou o PL 1.179\/20 elegeram uma terceira via, sendo (corretamente) gen\u00e9ricos quanto \u00e0 prescri\u00e7\u00e3o e decad\u00eancia, e mencionando situa\u00e7\u00f5es especiais: reuni\u00f5es e assembleias pessoas jur\u00eddicas de direito privado; enunciados de duvidosa utilidade sobre contratos; suspens\u00e3o do prazo de reflex\u00e3o de 7 dias para certas entregas domiciliares; e suspens\u00e3o de certas regras do regime concorrencial, da pris\u00e3o civil por d\u00edvida aliment\u00edcia e do prazo para abertura e ultima\u00e7\u00e3o do invent\u00e1rio judicial e pol\u00edtica nacional de mobilidade urbana.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, a Lei tratou de temas afetos ao Direito Imobili\u00e1rio, que s\u00e3o o foco deste breve artigo. Antes, contudo, de passarmos por eles, precisamos falar de datas.<\/p>\n

Marcos temporais<\/strong><\/p>\n

A Lei do RJET, em nome da seguran\u00e7a jur\u00eddica, tinha que eleger certos marcos temporais. E assim o fez, corretamente. As tr\u00eas datas relevantes s\u00e3o as seguintes:<\/p>\n

(i) 20\/03\/2020: termo inicial dos eventos derivados da pandemia, n\u00e3o por acaso, a data do Decreto Legislativo n\u00ba 6, que reconheceu o estado de calamidade p\u00fablica no Brasil;<\/p>\n

(ii) 12\/06\/2020: in\u00edcio de vig\u00eancia legal. N\u00e3o custa lembrar a regra constitucional de que a lei n\u00e3o pode retroagir para afetar o ato jur\u00eddico perfeito. Portanto, prescri\u00e7\u00f5es e decad\u00eancias consumadas at\u00e9 11\/06\/2020 n\u00e3o podem ser ressuscitadas. Se a Lei dissesse diferente, seria fatalmente inconstitucional; e<\/p>\n

(iii) 30\/10\/2020: at\u00e9 essa data, certos atos estar\u00e3o permitidos e algumas regras suspensas ou com modifica\u00e7\u00e3o provis\u00f3ria [3].<\/p>\n

Por que outubro, e n\u00e3o agosto ou dezembro? Ora, porque essa foi a estimativa do legislador para o arrefecimento da crise e do confinamento. N\u00e3o importa se a vida voltar\u00e1 ao (novo) normal antes ou depois. Escolha arbitr\u00e1ria e leg\u00edtima, da qual podemos at\u00e9 discordar, por\u00e9m temos que aceitar.<\/p>\n

E cuidado: essa n\u00e3o h\u00e1 data de extin\u00e7\u00e3o. A Lei vigorar\u00e1 mesmo depois de outubro, ainda que seja revogada por outra. O regime \u00e9 provis\u00f3rio, mas seus efeitos, uma vez produzidos, s\u00e3o perenes.<\/p>\n

Prescri\u00e7\u00e3o e decad\u00eancia<\/strong><\/p>\n

Os prazos prescricionais e decadenciais ficam impedidos (n\u00e3o come\u00e7am a correr) ou suspensos entre 12 de junho e 30 de outubro de 2020. Se um menor completar 18 anos nesse per\u00edodo de 140 dias, eventual prazo prescricional ou decadencial s\u00f3 come\u00e7ar\u00e1 a correr em 31 de outubro. Se j\u00e1 era capaz, e havia prazo correndo, a contagem se suspende.<\/p>\n

Toda prescri\u00e7\u00e3o refere-se a uma pretens\u00e3o a ser exercida em ju\u00edzo. Todavia, o mesmo n\u00e3o ocorre com direitos potestativos, ou faculdades, \u00e0s quais a outra parte se sujeita. N\u00e3o existe inadimplemento de direito potestativo. O titular do direito exerce-o ou n\u00e3o. Certas faculdades s\u00e3o permanentes (v.g., o direito \u00e0 separa\u00e7\u00e3o e ao div\u00f3rcio, e \u00e0 extin\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio volunt\u00e1rio); outras, para n\u00e3o se perderem, precisam ser exercidas em certo tempo, em ju\u00edzo ou fora dele.<\/p>\n

Portanto, e embora isso n\u00e3o esteja expresso, a regra emergencial aplica-se somente aos direitos potestativos a serem exercidos em ju\u00edzo para evitar decad\u00eancia. Isso inclui, na seara das loca\u00e7\u00f5es urbanas (lei 8.245\/91), os prazos de ajuizamento das a\u00e7\u00f5es de prefer\u00eancia (art. 33) e renovat\u00f3rias (art. 51, \u00a75\u00ba). Spoiler: o prazo para o locat\u00e1rio purgar a mora (art. 62, II), mesmo decadencial, n\u00e3o se suspende. Explicarei no cap\u00edtulo das loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

No C\u00f3digo Civil, ficam suspensos, por exemplo [4]:<\/p>\n

(i) os prazos prescricionais de ajuizamento da a\u00e7\u00e3o para anular o neg\u00f3cio jur\u00eddico imobili\u00e1rio (art. 119, p. \u00fanico; e arts. 178 e 179); para os tabeli\u00e3es, \u00e1rbitros e peritos ajuizarem a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a de emolumentos, custas e honor\u00e1rios (art. 206, \u00a71\u00ba, III); e para a cobran\u00e7a judicial de alugu\u00e9is (art. 206, \u00a73\u00ba, I), para o pleito de repara\u00e7\u00e3o civil (art. 206, \u00a73\u00ba, V) e para a cobran\u00e7a de t\u00edtulos de cr\u00e9dito imobili\u00e1rios ou n\u00e3o (art. 206, \u00a73\u00ba, VIII); e<\/p>\n

(iv) o prazo decadencial para o cond\u00f4mino (art. 504) ou o titular da constru\u00e7\u00e3o-base ou da laje (art. 1.510-D, \u00a71\u00ba) ajuizarem a a\u00e7\u00e3o de prefer\u00eancia;<\/p>\n

Insisto no ponto, por consider\u00e1-lo essencial: est\u00e3o suspensos todos os prazos prescricionais, por serem, sempre e obrigatoriamente, exercidos em ju\u00edzo, mas a suspens\u00e3o n\u00e3o se aplica aos direitos potestativos sujeitos a prazos decadenciais que podem ser exercidos fora dele. Assim, permanecem inalterados, sem suspens\u00e3o, os seguintes prazos:<\/p>\n

(i) prazo de den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o<\/span>: obviamente, o desempenho de venda da imensa maioria dos empreendimentos foi prejudicado pela pandemia. O incorporador que comprovar tal circunst\u00e2ncia poder\u00e1 pedir ao juiz a prorroga\u00e7\u00e3o do prazo (art. 34 da Lei n\u00ba 4.591\/64);<\/p>\n

(ii) prazo de purga da mora do devedor fiduciante<\/span>: para evitar as consequ\u00eancias legais, mesmo no per\u00edodo de pandemia, o devedor que tiver sido regularmente notificado dever\u00e1 comprovar, no caso concreto, eventual impossibilidade de realiza\u00e7\u00e3o do ato no per\u00edodo (art. 26, \u00a74\u00ba, da Lei n\u00ba 9.514\/97);<\/p>\n

(iii) prazos da Lei do Inquilinato<\/span>: por n\u00e3o serem exercidos em ju\u00edzo, tamb\u00e9m permanecem fluindo mesmo na vig\u00eancia da nova Lei: (a) o prazo de 90 dias para o adquirente do im\u00f3vel denunciar o contrato sem cl\u00e1usula de vig\u00eancia (art. 8\u00ba, \u00a72\u00ba); (b) o prazo para o locat\u00e1rio manifestar sua aceita\u00e7\u00e3o \u00e0 proposta para exerc\u00edcio da prefer\u00eancia (art. 28); (c) o prazo de purga da mora do locat\u00e1rio; e, entre outros, (d) o prazo para o locat\u00e1rio oferecer nova garantia, sob pena de desfazimento da loca\u00e7\u00e3o (art. 40, p. \u00fanico).<\/p>\n

Usucapi\u00e3o<\/strong><\/p>\n

Est\u00e3o igualmente suspensos, por 140 dias (12\/06\/2020 a 30\/10\/2020), os prazos de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria [5], em qualquer das modalidades de usucapi\u00e3o.<\/p>\n

Obviamente, a posse \u00e9 um fato e n\u00e3o se suspende. O que se paralisa \u00e9 um (apenas um!) dos efeitos decorrentes da posse ad usucapionem. Os demais efeitos, como o direito \u00e0 sua defesa, continuam em pleno vigor.<\/p>\n

Loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis urbanos<\/strong><\/p>\n

O Presidente da Rep\u00fablica vetou o controverso artigo 9\u00ba do anteprojeto, segundo o qual “n\u00e3o se conceder\u00e1 liminar para desocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel urbano nas a\u00e7\u00f5es de despejo” nas hip\u00f3teses ali especificadas, quando o processo tiver sido iniciado a partir de 20\/03\/2020.<\/p>\n

Pela interpreta\u00e7\u00e3o literal do dispositivo, se a a\u00e7\u00e3o de despejo fosse ajuizada no dia 20 de mar\u00e7o ou depois, ficaria expressamente proibida a liminar nos seguintes casos: (i) descumprimento do acordo para desocupa\u00e7\u00e3o com prazo m\u00ednimo de 6 meses; (ii) rescis\u00e3o do contrato de trabalho; (iii) exonera\u00e7\u00e3o do fiador sem substitui\u00e7\u00e3o da garantia; (iv) den\u00fancia vazia da loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial; e (v) falta de pagamento de aluguel e encargos em contrato sem garantia.<\/p>\n

Pela interpreta\u00e7\u00e3o literal do vetado art. 11, a sistem\u00e1tica seria a seguinte:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Confesso n\u00e3o ter captado a l\u00f3gica. Porque retomar um im\u00f3vel de temporada seria, como regra, mais urgente que retomar o im\u00f3vel de um locat\u00e1rio que n\u00e3o est\u00e1 pagando os alugu\u00e9is, se isso pode estar afetando seriamente as finan\u00e7as do locador?<\/p>\n

Al\u00e9m disso, qual seria a raz\u00e3o de ser do art. 9\u00ba da Lei do RJET sen\u00e3o evitar a execu\u00e7\u00e3o de despejos com riscos \u00e0 sa\u00fade das pessoas direta (oficial de justi\u00e7a, chaveiro, transportadora, locat\u00e1rio-morador e sua fam\u00edlia ou lojista) e indiretamente (funcion\u00e1rios e moradores) envolvidas no ato? O art. 11, tamb\u00e9m vetado, ao tratar dos condom\u00ednios, deixava isso bem claro: “como medida provisoriamente necess\u00e1ria para evitar a propaga\u00e7\u00e3o do coronav\u00edrus<\/em>“.<\/p>\n

Ora, se o objetivo era evitar a propaga\u00e7\u00e3o do v\u00edrus, por que a restri\u00e7\u00e3o n\u00e3o se aplicaria a qualquer despejo, liminar ou definitivo? Por que, ali\u00e1s, n\u00e3o se aplicaria a liminares ou execu\u00e7\u00f5es de senten\u00e7a para atos de imiss\u00e3o ou reintegra\u00e7\u00e3o na posse? E por que n\u00e3o executar a liminar ou senten\u00e7a quando comprovadamente for poss\u00edvel faz\u00ea-lo sem risco \u00e0s partes e \u00e0 sa\u00fade p\u00fablica?<\/p>\n

Ao que parece, a norma, nesse ponto, traria mais d\u00favidas que certezas, e seu veto pareceu correto.<\/p>\n

E uma coisa parece clara como a luz do Sol: o que o legislador quis impedir n\u00e3o \u00e9 propriamente a decis\u00e3o judicial que defere o desalijo antecipado, e sim o cumprimento do mandado de despejo. Entre a decis\u00e3o e sua efetiva execu\u00e7\u00e3o, podem decorrer semanas, at\u00e9 meses. Mesmo nas hip\u00f3teses de veda\u00e7\u00e3o, n\u00e3o haveria qualquer raz\u00e3o para esperar o fim de outubro para s\u00f3 ent\u00e3o o juiz apreciar a liminar.<\/p>\n

Assim, o mais correto em tais casos de restri\u00e7\u00e3o seria (caso o veto seja derrubado pelo Congresso Nacional) o deferimento da liminar, com a observa\u00e7\u00e3o de que o termo inicial do prazo de 15 dias para a desocupa\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria, previsto no art. 59, \u00a71\u00ba, da lei 8.245\/91, somente come\u00e7aria a fluir a partir do dia 31\/10\/2020. Com tal medida, preservar-se-ia o objetivo da lei, o direito das partes e o bom andamento do processo, evitando-se preju\u00edzos injustificados ao locador.<\/p>\n

Um ponto n\u00e3o afetado pelo veto ao art. 9\u00ba, que requer an\u00e1lise, diz respeito \u00e0 purga da mora do locat\u00e1rio.<\/p>\n

Considerando que o art. 6\u00ba da Lei do RJET suspende os prazos decadenciais, temos duas perguntas a responder: (i) o prazo para o locat\u00e1rio purgar a mora tem natureza decadencial? e (ii) se a resposta for positiva, ele se suspende at\u00e9 30\/10\/2020?<\/p>\n

A primeira resposta \u00e9 sim. A natureza do prazo de purga da mora \u00e9 decadencial porque a faculdade de evitar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato (nos termos do art. 62, II, “o locat\u00e1rio e o fiador poder\u00e3o<\/strong> evitar a rescis\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o…<\/em>” \u00e9 um direito potestativo que, para ser exercido, n\u00e3o requer que o locador cumpra uma obriga\u00e7\u00e3o [6]. O fato de muitas vezes ser efetivada em ju\u00edzo n\u00e3o faz dela um prazo processual, e tanto \u00e9 assim que a purga da mora \u00e9 uma alternativa \u00e0 contesta\u00e7\u00e3o do pedido, este, sim, de natureza procedimental.<\/p>\n

Isto quer dizer que os locat\u00e1rios, por for\u00e7a do art. 3\u00ba, \u00a72\u00ba, da Lei do RJET, t\u00eam pelo menos at\u00e9 30 de outubro para purgarem sua mora? Aqui a resposta \u00e9 n\u00e3o.<\/p>\n

Como j\u00e1 vimos, o RJET aplica-se aos prazos decadenciais, por\u00e9m somente \u00e0queles que, for\u00e7adamente, s\u00f3 podem ser exercidos em ju\u00edzo, tais como o ajuizamento de a\u00e7\u00f5es renovat\u00f3rias e de prefer\u00eancia. Ningu\u00e9m pode ajuizar uma a\u00e7\u00e3o no banco ou em cart\u00f3rio. Mas a mora do locat\u00e1rio, assim como a mora de qualquer devedor, pode ser purgada em ju\u00edzo ou fora dele.<\/p>\n

Para ser espec\u00edfico: a fim de extinguir sua mora, o locat\u00e1rio n\u00e3o precisa aguardar sua cita\u00e7\u00e3o judicial na a\u00e7\u00e3o de despejo. O art. 62, II, da Lei de Loca\u00e7\u00f5es, estabelece, simplesmente, um termo final para que isto aconte\u00e7a. A exist\u00eancia da express\u00e3o “mediante dep\u00f3sito judicial” em nada muda essa realidade, por tr\u00eas raz\u00f5es:<\/p>\n

(i) especialmente se o contrato prev\u00ea o pagamento dos alugu\u00e9is mediante transfer\u00eancia banc\u00e1ria, beiraria o absurdo decretar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato se o locat\u00e1rio comprovar que realizou a transfer\u00eancia no prazo legal para conta de titularidade do locador, e parece razo\u00e1vel que o mesmo racioc\u00ednio se aplique mesmo no sil\u00eancio do pacto;<\/p>\n

(ii) pode ser que o locador, porque deseja logo receber seu cr\u00e9dito, forne\u00e7a os dados banc\u00e1rios que o locat\u00e1rio n\u00e3o tinha, ou lhe mande um boleto no valor da d\u00edvida com seus acr\u00e9scimos, e tamb\u00e9m nesse caso n\u00e3o haver\u00e1 purga da mora em ju\u00edzo; e<\/p>\n

(iii) mesmo que o locador se recuse, e o inquilino n\u00e3o possua os dados banc\u00e1rios, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio peticionar ao juiz solicitando emiss\u00e3o de guia. Lembre-se, estamos diante de uma faculdade do locat\u00e1rio, que poder\u00e1 obter a guia judicial diretamente, fazendo o dep\u00f3sito em favor do ju\u00edzo, e ainda assim fora dos autos.<\/p>\n

Em outras palavras, a express\u00e3o “mediante dep\u00f3sito judicial<\/em>” deve ser interpretada como mediante dep\u00f3sito comprovado em ju\u00edzo<\/em>. A comprova\u00e7\u00e3o do exerc\u00edcio do direito potestativo \u00e9 que se d\u00e1 em ju\u00edzo, e n\u00e3o seu exerc\u00edcio propriamente dito. O inquilino cuja prefer\u00eancia foi violada precisa comprovar em ju\u00edzo que aderiu \u00e0 proposta no prazo de 30 dias, mediante envio de resposta extrajudicial. Da mesma forma, o locat\u00e1rio em d\u00e9bito tem que comprovar em ju\u00edzo (juntada de peti\u00e7\u00e3o com comprovante) que realizou, extrajudicialmente<\/em> (pagamento de boleto ou guia, ou transfer\u00eancia banc\u00e1ria) o pagamento integral da d\u00edvida no prazo do art. 62, II, da lei 8.245\/91.<\/p>\n

Pela mesma raz\u00e3o, inclusive, o locat\u00e1rio tem que fazer o pagamento da d\u00edvida no prazo legal mesmo que os prazos processuais estejam suspensos.<\/p>\n

Por fim, o que vale para a den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o prevalece para a purga da mora: se o locat\u00e1rio (ou qualquer devedor) conseguir comprovar, no caso concreto, a efetiva impossibilidade tempor\u00e1ria de realiza\u00e7\u00e3o do pagamento, ter\u00e1 ele direito \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o do ato em data posterior, sem a perda do direito, o que necessariamente depende de pronunciamento judicial liminar ou definitivo.<\/p>\n

Condom\u00ednios edil\u00edcios<\/strong><\/p>\n

Em rela\u00e7\u00e3o ao condom\u00ednio edil\u00edcio, o PL 1.179\/20, nos artigos 11 e 12, de modo provis\u00f3rio, ou seja, at\u00e9 30 de outubro:<\/p>\n

(i) no artigo 11, aumentava o rol de poderes do s\u00edndico, autorizando-o expressamente a restringir, nas \u00e1reas comuns ou nas unidades imobili\u00e1rias, atividades que gerem aglomera\u00e7\u00e3o de pessoas e\/ou aumento de circula\u00e7\u00e3o de pessoas no condom\u00ednio e\/ou eleva\u00e7\u00e3o do risco de contamina\u00e7\u00e3o e propaga\u00e7\u00e3o da Covid-19, tais como reuni\u00f5es e festas, uso de academia e \u00e1reas de lazer, e realiza\u00e7\u00e3o de obras n\u00e3o-urgentes (VETADO); e<\/p>\n

(ii) no artigo 12, permite expressamente a realiza\u00e7\u00e3o de assembleia geral virtual e prorroga os mandatos dos s\u00edndicos nos casos em que n\u00e3o foi poss\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o de assembleia virtual.<\/p>\n

Pergunta: o art. 11, caso n\u00e3o tivesse sido vetado, teria transformado o s\u00edndico em um semideus, para decidir, a seu bel prazer, e de acordo com seus medos pessoais, quem entra e sai do condom\u00ednio, quem pode usar as \u00e1reas comuns, e o que cada pessoa pode fazer dentro da sua casa ou do seu escrit\u00f3rio? Obviamente que n\u00e3o.<\/p>\n

O art. 11, \u00e9 bom dizer, apenas explicitava poderes que o s\u00edndico j\u00e1 possu\u00eda. Pois cabe a ele, nos termos do art. 1.348: (i) praticar, em ju\u00edzo ou fora dele, os atos necess\u00e1rios \u00e0 defesa dos interesses comuns; (ii) cumprir e fazer cumprir a conven\u00e7\u00e3o; e (iii) diligenciar a conserva\u00e7\u00e3o e guarda das partes comuns e zelar pela presta\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os que interessem aos possuidores.<\/p>\n

Isto significa, sen\u00e3o j\u00e1 pela leitura literal do art. 1.348, ent\u00e3o pela sua interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica, que cabe ao s\u00edndico fazer com que as regras legais convencionais sejam respeitadas no condom\u00ednio. Soa at\u00e9 \u00f3bvio. Ora, se o art. 1.336, IV, imp\u00f5e aos cond\u00f4minos e possuidores o respeito \u00e0 sa\u00fade e sossego dos demais moradores, parece l\u00f3gico que o s\u00edndico deve garantir que tal regra seja observada por todos, dentro ou fora das unidades imobili\u00e1rias. Na pr\u00e1tica, o art. 11 deixava isso expl\u00edcito, para tornar esse silogismo desnecess\u00e1rio, e evitar d\u00favidas, especialmente dos leigos. Uma lei clara tem mais chance de ser cumprida.<\/p>\n

Insisto: o s\u00edndico n\u00e3o tem faculdades. O que ele pode fazer, deve faz\u00ea-lo de acordo com o interesse da coletividade de moradores. Poder-dever. Para proibir, quando prudente, e para permitir, sempre que cab\u00edvel. Independentemente de manifesta\u00e7\u00e3o assemblear. A miss\u00e3o est\u00e1 em suas m\u00e3os.<\/p>\n

Talvez seja esperar demais que um s\u00edndico jovem ou idoso, especialista ou leigo, com ou sem no\u00e7\u00e3o de medicina ou sa\u00fade p\u00fablica, saiba distinguir com clareza, num mar de situa\u00e7\u00f5es duvidosas, quando \u00e9 melhor proibir ou permitir. Se nem a Organiza\u00e7\u00e3o Mundial da Sa\u00fade est\u00e1 convicta do pr\u00f3ximo passo a dar, como exigir algo diferente do s\u00edndico?<\/p>\n

Ainda assim, ele tem que decidir. Mesmo que n\u00e3o haja essa obriga\u00e7\u00e3o, \u00e9 prudente contar sempre com a opini\u00e3o do conselho, se existir um no pr\u00e9dio, ou mesmo dos moradores, em consulta informal. Se voc\u00ea \u00e9 s\u00edndico, e o cen\u00e1rio \u00e9 nebuloso, procure n\u00e3o decidir sozinho, e use sempre o bom-senso como farol, evitando a l\u00f3gica bin\u00e1ria. Pois entre o “sim<\/em>” e o “n\u00e3o<\/em>” h\u00e1 o “sim, com restri\u00e7\u00f5es<\/em>“. E se o condom\u00ednio conta com o apoio de uma administradora, use-a! Uma recomenda\u00e7\u00e3o escrita poder\u00e1 ser um escudo pessoal contra eventuais reclama\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

De fato, o texto do artigo 11 n\u00e3o era um primor. Quanto \u00e0s obras, porque o legislador n\u00e3o usou, simplesmente, o termo “urgentes<\/em>“? Ao mencionar obras “de natureza estrutural ou realiza\u00e7\u00e3o de benfeitorias necess\u00e1rias<\/em>“, a norma atenta contra seu pr\u00f3prio objetivo, que \u00e9 trazer seguran\u00e7a jur\u00eddica. H\u00e1 obras estruturais que podem esperar e h\u00e1 benfeitorias necess\u00e1rias n\u00e3o-urgentes, expressamente referidas no art. 1.341, \u00a73\u00ba, do C\u00f3digo Civil. Ali\u00e1s, obra estrutural j\u00e1 \u00e9 uma benfeitoria necess\u00e1ria. Para que distinguir? Estaria o legislador referindo-se a obras para evitar a ru\u00edna iminente da edifica\u00e7\u00e3o?<\/p>\n

Enfim, o melhor crit\u00e9rio, definitivamente, n\u00e3o era a natureza da obra, e sim: (i) a prem\u00eancia de sua execu\u00e7\u00e3o; e (ii) a possibilidade de faz\u00ea-la sem aumento de risco para a coletividade. Tais crit\u00e9rios s\u00e3o complementares: se uma obra for exequ\u00edvel sem aumentar o risco para os demais moradores, ela n\u00e3o deve ser proibida, mesmo que n\u00e3o seja uma benfeitoria necess\u00e1ria, e ainda que n\u00e3o seja urgente.<\/p>\n

Sublinhe-se: a premissa n\u00e3o \u00e9 a exist\u00eancia ou n\u00e3o de risco, e se sim a obra aumenta ou n\u00e3o o risco que j\u00e1 existe. Para ser espec\u00edfico, imaginemos 2 situa\u00e7\u00f5es concretas em um dado condom\u00ednio:<\/p>\n

(i) se pela portaria, mesmo nesses dias de isolamento social, passam cerca de 100 pessoas por dia (moradores, empregados, visitantes e entregadores), n\u00e3o h\u00e1 qualquer razoabilidade em proibir uma obra com 2 oper\u00e1rios que v\u00e1 aumentar a circula\u00e7\u00e3o para 102 pessoas ao dia, a n\u00e3o ser que ela seja um puro capricho do titular do im\u00f3vel; e<\/p>\n

(ii) se a obra for urgente, e sua plena execu\u00e7\u00e3o dobrar o n\u00famero de pessoas que circulam nas \u00e1reas comuns (de 20 para 40 pessoas), nada mais l\u00edcito que o s\u00edndico, sem a proibir completamente, restrinja-a a um n\u00famero m\u00e1ximo de oper\u00e1rios. Isto diz respeito \u00e0 seguran\u00e7a. O sossego dos moradores tamb\u00e9m deve entrar nessa balan\u00e7a.<\/p>\n

Isso \u00e9 dito tantas vezes por dia, e mesmo assim \u00e9 bom repetir: a propriedade n\u00e3o \u00e9 direito absoluto, e ningu\u00e9m pode us\u00e1-la sem limites. Na sua unidade imobili\u00e1ria, \u00e9 evidente, voc\u00ea pode muito mais do que poderia numa \u00e1rea de lazer ou na portaria. Pode muito, mas n\u00e3o pode tudo. O art. 1336, IV, do C\u00f3digo Civil [7] imp\u00f5e restri\u00e7\u00f5es. Ningu\u00e9m, de dentro da sua casa, tem o direito de fazer algo que prejudique o sossego, a sa\u00fade ou a seguran\u00e7a dos demais moradores, ou que atente contra os bons costumes. Essa regra deve ser apreciada de acordo com as caracter\u00edsticas de cada condom\u00ednio.<\/p>\n

Apesar do veto, tais regras continuam valendo! S\u00f3 que agora, no meio do caos, ser\u00e1 indubitavelmente mais dif\u00edcil encontrar um consenso a seu respeito. Ruim com o artigo 11, pior sem ele. Infelizmente a atitude da Presid\u00eancia da Rep\u00fablica causa imensa inseguran\u00e7a jur\u00eddica, passando \u00e0 sociedade a mensagem equivocada e perigosa de que agora tudo pode. Uma pena.<\/p>\n

O Congresso Nacional ainda apreciar\u00e1 os vetos, n\u00e3o s\u00f3 ao artigo 11, como aos demais. Se forem rejeitados, podem voltar ao texto da lei. Aguardemos!<\/p>\n

Enfim, a Lei poss\u00edvel<\/strong><\/p>\n

Legislar em tempos normais j\u00e1 \u00e9 uma tarefa suficientemente dif\u00edcil. Nem a Escola da Exeg\u00e8se e o Code Civil, que pretendiam reduzir o papel do juiz a la bouche de la loi, tiveram sucesso. A complexa e infinita realidade sempre vence.<\/p>\n

Escrever uma lei perfeita \u00e9 uma miss\u00e3o que j\u00e1 nasce fadada ao insucesso. Imagine ent\u00e3o fazer isso \u00e0s pressas, em meio a uma crise mundial sem precedentes. Por isso, temos a Lei poss\u00edvel, e devemos abra\u00e7\u00e1-la, para dela extrairmos o melhor, a fim de alcan\u00e7armos seu objetivo essencial em tempos t\u00e3o extremos: menos caos e mais seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n

\n

1<\/strong> Foram vetados: (i) o artigo que explicitava os poderes do s\u00edndico para restringir atividades nas partes comuns e privativas do condom\u00ednio; (ii) o artigo que proibia certos despejos liminares; (iii) o artigo que orientava pessoas jur\u00eddicas de direito privado a observarem restri\u00e7\u00f5es \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de reuni\u00f5es e assembleias presenciais at\u00e9 30\/10\/2020; (iv) os artigos que tratavam de certos efeitos da pandemia na resolu\u00e7\u00e3o e revis\u00e3o de contratos; (v) os dispositivos que determinavam a empresas de transporte privado individual de passageiros a redu\u00e7\u00e3o em 15% da fatia arrecadada em cada viagem e reduziam na mesma propor\u00e7\u00e3o os encargos e outorgas cobrados de taxistas; e (vi) o artigo que autorizava a flexibiliza\u00e7\u00e3o do controle do peso de ve\u00edculos nas estradas e ruas.<\/p>\n

2<\/strong> A Lei Failliot, publicada 21 de janeiro de 1918, trouxe regras excepcionais de interven\u00e7\u00e3o judicial nos contratos franceses afetados pela I Guerra Mundial. Para acessar o texto da lei, com um interessante contexto hist\u00f3rico: RODRIGUES JR., Otavio Luiz. A c\u00e9lebre lei do deputado Failliot e a teoria da imprevis\u00e3o. Acesso em 11.06.2020.<\/p>\n

3<\/strong> Permiss\u00e3o: assembleias virtuais de condom\u00ednios (art. 12). Regras suspensas: prazos de prescri\u00e7\u00e3o e decad\u00eancia (art. 3\u00ba), direito de desist\u00eancia do consumidor (art. 8\u00ba), prazo de usucapi\u00e3o (art. 10), certas regras do regime concorrencial (art. 14), pris\u00e3o civil por d\u00edvida aliment\u00edcia (art. 15), prazo para abertura e ultima\u00e7\u00e3o do invent\u00e1rio judicial (art. 16). Regra provis\u00f3ria: prorroga\u00e7\u00e3o do mandato do s\u00edndico se a assembleia virtual for invi\u00e1vel (art. 12, p. \u00fanico).<\/p>\n

4<\/strong> H\u00e1 outros prazos decadenciais e prescricionais no pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil (arts. 505, 1302 e outros) e na legisla\u00e7\u00e3o especial que, em nome da coes\u00e3o, deixam de ser citados.<\/p>\n

5<\/strong> Idem para a usucapi\u00e3o de bens m\u00f3veis<\/p>\n

6<\/strong> Nesse sentido, v.g.: TJSP, apela\u00e7\u00f5es 1004146-45.2015.8.26.0001, 0009427-64.2011.8.26.0445 e 992.05.068319-4. H\u00e1 outros ac\u00f3rd\u00e3os espalhados pelo pa\u00eds na mesma linha, que deixo de citar em nome da coes\u00e3o. Existe precedente do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) no sentido de que o prazo da purga da mora deve ser contado a partir da juntada aos autos do mandado, por ser um ato endoprocessual (REsp 1.624.005, Min. Villas B\u00f4as Cueva, j. 25.10.2016). Ali, por\u00e9m, o STJ n\u00e3o discutiu a natureza do prazo. Apenas analisou seu termo a quo. De fato, a decis\u00e3o est\u00e1 correta, n\u00e3o s\u00f3 por gerar mais seguran\u00e7a jur\u00eddica, mas especialmente por n\u00e3o haver qualquer impedimento \u2013 pelo contr\u00e1rio, \u00e9 o esperado! \u2013 para que uma lei processual defina o termo inicial para a pr\u00e1tica de uma faculdade com prazo decadencial a ser exercida nos autos de um processo. Frise-se novamente que o RJET se volta \u00e0 suspens\u00e3o de prazos decadenciais de faculdades a serem exercidas em ju\u00edzo.<\/p>\n

7<\/strong> O art. 10, III, da Lei n\u00ba 4.591\/64 j\u00e1 trazia regra id\u00eantica.<\/p>\n

Artigo publicado no Migalhas<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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A frase de Salvador Dali amolda-se bem \u00e0 lei 14.010\/20, famosa desde o \u00fatero, quando ainda era o PL 1.179\/2020, e que nasce hoje, sob aplausos e cr\u00edticas, e com vetos importantes [1]. 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