{"id":1344,"date":"2020-12-03T10:55:53","date_gmt":"2020-12-03T13:55:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wald.com.br\/?p=1344"},"modified":"2021-06-10T08:49:16","modified_gmt":"2021-06-10T11:49:16","slug":"2020-o-ano-que-jamais-acabara","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wald.com.br\/en\/2020-o-ano-que-jamais-acabara\/","title":{"rendered":"2020, o ano que jamais acabar\u00e1"},"content":{"rendered":"

Publicado no
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Esperan\u00e7osa e ingenuamente, fechei a retrospectiva 2019<\/a> indagando o que nos esperaria em 2020 e afirmando que “no pa\u00eds onde at\u00e9 o passado \u00e9 indefinido, uma coisa se pode afirmar com certeza: teremos algo que nenhum de n\u00f3s foi capaz de prever<\/em>“, torcendo para que “a surpresa seja boa<\/em>“. De profeta nada tenho; obviamente estava apenas imaginando algo menor e restrito ao Brasil. Quem poderia antever o terremoto engatilhado, o trem no escuro em nossa dire\u00e7\u00e3o, a causa de tantas perdas humanas, sociais, econ\u00f4micas e afetivas que nos marcar\u00e3o para sempre?<\/p>\n

Houve trag\u00e9dias e traumas, fins e recome\u00e7os, assim como erros e avan\u00e7os. Dezembro chegou, e precisamos, ao menos no tempo, deixar 2020 para tr\u00e1s e olhar para a frente, pensar no amanh\u00e3 e seguir na (re)constru\u00e7\u00e3o de um futuro melhor. Mas n\u00e3o sem antes lavrar e registrar o que de mais not\u00e1vel, bom e ruim, em terra brasilis<\/em>, se passou no mercado e no Direito Imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Quando a pandemia desembarcou no Brasil, ainda no primeiro trimestre, provocou p\u00e2nico e fechamentos em todo o pa\u00eds. E, ent\u00e3o, uma quest\u00e3o jur\u00eddica enroscada e relevant\u00edssima logo se aninhou entre n\u00f3s: quais seriam os impactos desse tsunami sobre os contratos, inclusive os imobili\u00e1rios? Centenas de eventos e artigos, qui\u00e7\u00e1 milhares, foram produzidos em s\u00e9rie, e desse caldeir\u00e3o violento sa\u00edram teratologias e genialidades. Aprendemos a entender melhor as aplica\u00e7\u00f5es e consequ\u00eancias do caso fortuito e da for\u00e7a maior, e passamos a identificar com rigor t\u00e9cnico os poss\u00edveis impactos sobre os contratos, visualizando a floresta<\/a>: impossibilidades permanente e tempor\u00e1ria, frustra\u00e7\u00e3o do fim do contrato, desequil\u00edbrio superveniente e dificuldade financeira do devedor. O que acontece em cada caso? H\u00e1 dever de renegociar? As perguntas permanecem sem respostas claras. Embora uma estrada comprida ainda se ponha diante de n\u00f3s, \u00e9 ineg\u00e1vel nosso avan\u00e7o at\u00e9 aqui; um verdadeiro salto, ali\u00e1s.<\/p>\n

O lockdown<\/em> tupiniquim afetou os cart\u00f3rios, \u00e9 claro. Elogie-se a rapidez com que o Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ) soube agir no m\u00eas de mar\u00e7o. Se \u00e9 verdade que muita coisa j\u00e1 tinha come\u00e7ado a ser praticada em v\u00e1rios Estados, gra\u00e7as \u00e0 atua\u00e7\u00e3o veloz das entidades de categoria e de algumas corregedorias locais, havia v\u00e1cuos a preencher, e entendimentos a uniformizar. Em suma, os Provimentos 91 (22\/3\/2020) e 94 (28\/3\/2020) estabeleceram que: 1) o funcionamento do cart\u00f3rio era obrigat\u00f3rio em todos os dias \u00fateis, com atendimento \u00e0 dist\u00e2ncia; 2) onde n\u00e3o fosse poss\u00edvel implantar de imediato o atendimento \u00e0 dist\u00e2ncia, e at\u00e9 que isso se efetivasse, faz-se o atendimento presencial, com os cuidados sanit\u00e1rios; 3) cada oficial, a seu crit\u00e9rio, poderia receber documentos em forma eletr\u00f4nica ou por outro meio que comprove a autoria e integridade do arquivo; e suspeitando de falsidade, poderia exigir o original; e 4) a certid\u00e3o digital solicitada durante o hor\u00e1rio de expediente, com indica\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula ou do registro no Livro 3, seria disponibilizada em at\u00e9 duas horas, salvo no caso de atos manuscritos. \u00c1guas passadas? N\u00e3o se sabe. E relembrar \u00e9 importante, pelo risco de uma segunda onda e porque nem todos os cart\u00f3rios voltaram a funcionar plenamente. Apenas quatro dias depois do Provimento 94, surgiu o Provimento 95, de 1\u00ba\/4, que complementou os anteriores e tratou, ainda timidamente, dos documentos eletr\u00f4nicos. Todos foram prorrogados pelos Provimentos 96 e 99.<\/p>\n

Em abril, \u00e9 de se comemorar a aprova\u00e7\u00e3o, em assembleia<\/a>, do estatuto do ONR, o Operador Nacional do Registro Eletr\u00f4nico de Im\u00f3veis, entidade regulada pelo CNJ, e respons\u00e1vel por implementar e coordenar o sistema, que \u00e9 integrado por todas as serventias de registro de im\u00f3veis do pa\u00eds.<\/p>\n

Sim, os holofotes estiveram virados para os cart\u00f3rios em 2020. \u00c9 preciso sublinhar, ainda, a edi\u00e7\u00e3o de outros dois provimentos CNJ.<\/p>\n

O Provimento 100, de 26\/5, estabeleceu normas gerais para a pr\u00e1tica de atos notariais eletr\u00f4nicos em todo territ\u00f3rio nacional, revogando as disposi\u00e7\u00f5es em contr\u00e1rio das corregedorias estaduais. Sa\u00edmos do ato em papel e presencial para o ato eletr\u00f4nico, \u00e0 dist\u00e2ncia, praticado com mais agilidade e seguran\u00e7a jur\u00eddica, por meio de certas ferramentas, com destaque para: 1) a plataforma do e-notariado; 2) a lavratura de escrituras por videoconfer\u00eancia e assinatura digital; e 3) certificado digital notarizado; 4) a desmaterializa\u00e7\u00e3o ou materializa\u00e7\u00e3o de documentos. A plataforma<\/a> j\u00e1 est\u00e1 em plena opera\u00e7\u00e3o e vem promovendo uma verdadeira mudan\u00e7a de h\u00e1bitos, e permitindo que uma enxurrada de neg\u00f3cios e atos f\u00edsicos sejam, com seguran\u00e7a, transportados para o ambiente virtual, e que muitos outros j\u00e1 nas\u00e7am digitais.<\/p>\n

O Provimento 107 (24\/6\/2020), a seu turno, proibiu “a cobran\u00e7a de qualquer valor do consumidor final relativamente aos servi\u00e7os prestados pelas centrais registrais e notariais, de todo o territ\u00f3rio nacional, ainda que travestidas da denomina\u00e7\u00e3o de contribui\u00e7\u00f5es ou taxas, sem a devida previs\u00e3o legal<\/em>“, e estabeleceu que: 1) os custos de manuten\u00e7\u00e3o, gest\u00e3o e aprimoramento dos servi\u00e7os prestados pelas centrais devem ser ressarcidos pelos delegat\u00e1rios, interinos e interventores vinculados as entidades associativas coordenadoras; 2) as entidades associativas podem custear tais despesas, em nome de seus associados; e 3) as corregedorias locais devem inserir as centrais em seu calend\u00e1rio de correi\u00e7\u00f5es e inspe\u00e7\u00f5es, com a finalidade de verificar a observ\u00e2ncia das normas vigentes que lhe s\u00e3o afetas.<\/p>\n

No mesmo m\u00eas, entrou em vigor a Lei 14.010\/20, imperfeita e necess\u00e1ria<\/a>, que trouxe o regime jur\u00eddico emergencial e transit\u00f3rio das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de Direito privado (RJET), ou Lei da Pandemia, que impediu ou suspendeu os prazos prescricionais e decadenciais e tamb\u00e9m de usucapi\u00e3o entre 12\/6 e 30\/10. A mesma lei, com imprecis\u00e3o, proibiu certas hip\u00f3teses de despejo liminar para a\u00e7\u00f5es ajuizadas entre 20\/3 e 30\/10, e permitiu assembleias condominiais virtuais. O artigo 9\u00ba (despejos liminares) chegou a ser vetado pela Presid\u00eancia da Rep\u00fablica, mas acabou entrando em vigor em agosto, pela derrubada do veto.<\/p>\n

Ainda no atribulado m\u00eas de junho, a indica\u00e7\u00e3o do REsp 1.871.911-SP \u00e0 sistem\u00e1tica dos recursos repetitivos pelo STJ reacendeu a antiga e nunca superada discuss\u00e3o envolvendo a extin\u00e7\u00e3o dos contratos de promessa de compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Apesar de o ministro Paulo de Tarso Sanseverino admitir o recurso como representativo da controv\u00e9rsia, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, entendeu ser prematura sua afeta\u00e7\u00e3o, sendo necess\u00e1ria uma maior reflex\u00e3o pelas turmas de Direito privado. Em agosto, a ministra julgou o m\u00e9rito e manteve o entendimento de preval\u00eancia do rito estabelecido pela Lei n\u00ba 9.514\/97 frente ao artigo 53 do CDC.<\/p>\n

Ent\u00e3o, no dia 20 de junho ocorreu o fato mais triste do ano em nosso setor: o falecimento do imortal Sylvio Capanema de Souza, v\u00edtima do odioso v\u00edrus. Em sua homenagem, o Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio (Ibradim), com a participa\u00e7\u00e3o de muita gente brilhante, produziu um imponente livro de estudos em Direito Imobili\u00e1rio, com quase 60 artigos de qualidade, uma obra de peso, nada ef\u00eamera, em distribui\u00e7\u00e3o gratuita aos associados neste m\u00eas de dezembro. Vers\u00e3o digital dispon\u00edvel no website<\/a> do instituto.<\/p>\n

Em 16 de julho, foi publicada a Medida Provis\u00f3ria 992, que trazia a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria compartilhada, uma esp\u00e9cie de refil da garantia para obten\u00e7\u00e3o de novos cr\u00e9ditos com o mesmo credor. A reda\u00e7\u00e3o n\u00e3o foi exatamente um m\u00e9rito do texto legal e, embora o mercado tenha lutado por seu aprimoramento, faltou ambiente para sua aprecia\u00e7\u00e3o, e a MP caducou em novembro. Talvez o tema ainda volte com nova roupagem. Quem viver, ver\u00e1.<\/p>\n

Objetivando a redu\u00e7\u00e3o de burocracias, no fim de julho foi apresentado ao Congresso Nacional o Projeto de Lei n\u00ba 3.999\/20, que visava a alterar a Lei de Loca\u00e7\u00f5es para autorizar o despejo e a consigna\u00e7\u00e3o de chaves extrajudiciais. Se aprovado o PL, as novas regras permitir\u00e3o que se resolvam mais rapidamente casos que hoje dependem exclusivamente da atua\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio, permitindo: 1) ao locador a retomada mais c\u00e9lere do im\u00f3vel em caso de falta de pagamento de alugu\u00e9is e\/ou encargos; e 2) ao locat\u00e1rio a chance de consignar as chaves em tabelionato de notas na hip\u00f3tese de den\u00fancia vazia da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Por meio da Medida Provis\u00f3ria 996, de 25 de agosto, o governo federal instituiu o Programa Casa Verde e Amarela, que representa, em certa medida, uma reformula\u00e7\u00e3o do programa Minha Casa Minha Vida. Em linhas gerais, o programa beneficia fam\u00edlias com renda mensal de at\u00e9 R$ 7 mil em \u00e1reas urbanas ou com renda anual de R$ 84 mil em \u00e1reas rurais, divididas em tr\u00eas grupos (faixas de renda). Inclui financiamento \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, com redu\u00e7\u00e3o das taxas de juros finais, renegocia\u00e7\u00e3o de d\u00edvidas, subs\u00eddio, Reurb, obras de saneamento, infraestrutura, assist\u00eancia para constru\u00e7\u00e3o ou melhoria de moradias, entre outros, privilegiando as regi\u00f5es do Norte e Nordeste, onde os juros ser\u00e3o menores. A MP ainda requer aprecia\u00e7\u00e3o do Congresso Nacional.<\/p>\n

Em setembro, viralizou a not\u00edcia de encerramento do processo mais longo da hist\u00f3ria do Brasil. Ap\u00f3s 124 anos de tramita\u00e7\u00e3o, o STF finalmente julgou a a\u00e7\u00e3o possess\u00f3ria movida pela Princesa Isabel e seu marido, em que se discutia a posse e a propriedade do atual Pal\u00e1cio Guanabara, no Rio de Janeiro, mantendo a entendimento de que o casal tinha apenas direito de habita\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o qual foi extinto com a proclama\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica, sendo a propriedade da Uni\u00e3o Federal.<\/p>\n

Auspiciosamente, o mercado imobili\u00e1rio se mostrou resiliente na crise. Com os juros do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio no seu menor patamar hist\u00f3rico, as vendas aceleraram, mesmo com a pandemia! Novos consumidores chegaram, atra\u00eddos por linhas de financiamentos mais baratas. Em setembro, o cr\u00e9dito imobili\u00e1rio com recursos de poupan\u00e7a registrou alta de 70% em rela\u00e7\u00e3o a 2019, segundo a Abecip, o melhor resultado da s\u00e9rie hist\u00f3rica iniciada em julho de 94. Empresas voltaram a captar recursos no mercado de a\u00e7\u00f5es, abrindo capital na bolsa de valores. O setor de habita\u00e7\u00e3o registrou uma das janelas de IPOs (ofertas iniciais de a\u00e7\u00f5es) mais movimentadas de todos os tempos entre julho e agosto. Os fundos de investimento imobili\u00e1rios (FIIs) n\u00e3o ficaram para tr\u00e1s. Contabilizando-se todas as modalidades (tijolo, papel e h\u00edbrido), a ind\u00fastria ultrapassou a impressionante marca de um milh\u00e3o de investidores pessoas f\u00edsicas, superando o patamar de R$ 100 bilh\u00f5es de valor de mercado, segundo boletim mensal divulgado pela B3 em outubro deste ano.<\/p>\n

J\u00e1 no \u00faltimo trimestre do ano, o TJ-RJ julgou o Incidente de Uniformiza\u00e7\u00e3o de Jurisprud\u00eancia n\u00ba 0028314-18.2018.8.19.0002, determinando, por unanimidade: 1) ser v\u00e1lida a cl\u00e1usula que estipula o pagamento da taxa de decora\u00e7\u00e3o pelo comprador, afastando a S\u00famula 351 do pr\u00f3prio tribunal; e 2) que prescreve em tr\u00eas anos a pretens\u00e3o de ressarcimento de taxa de decora\u00e7\u00e3o e de liga\u00e7\u00f5es definitivas (CC, artigo 206, \u00a73\u00ba, IV). A decis\u00e3o acolheu o entendimento firmado na tese 938 do STJ, demonstrando respeito ao sistema de precedentes.<\/p>\n

E, como se tudo n\u00e3o bastasse, 2020 foi selado com o crescimento da media\u00e7\u00e3o, que timidamente come\u00e7a a despontar como eficiente m\u00e9todo alternativo de solu\u00e7\u00e3o de controv\u00e9rsias, mais barato, c\u00e9lere e controlado do que um lit\u00edgio, em que o interesse das partes \u00e9 decidido pelo juiz ou pelo \u00e1rbitro.<\/p>\n

Para terminar, se n\u00e3o for pedir demais, eis meus tr\u00eas desejos para 2021 no Direito Imobili\u00e1rio: 1) que o Congresso Nacional nos surpreenda e aprove leis de qualidade, especialmente alguns bons projetos que j\u00e1 est\u00e3o na casa; e que n\u00f3s, do setor privado, possamos contribuir cada vez mais para isso; 2) que os Estados e munic\u00edpios, por interesse p\u00fablico, consigam montar equipes qualificadas nas \u00e1reas que afetam o setor imobili\u00e1rio, pois ele, quando pujante, produz muitos empregos e recursos para o poder p\u00fablico implementar suas pol\u00edticas sociais; e 3) que o Minist\u00e9rio P\u00fablico e o Judici\u00e1rio, com leis melhores, apoiados na boa produ\u00e7\u00e3o doutrin\u00e1ria, possam contribuir para aumentar, consistentemente, a seguran\u00e7a jur\u00eddica na \u00e1rea. Oxal\u00e1!<\/p>\n

Publicado no Consultor Jur\u00eddico<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Publicado no Esperan\u00e7osa e ingenuamente, fechei a retrospectiva 2019 indagando o que nos esperaria em 2020 e afirmando que “no pa\u00eds onde at\u00e9 o passado \u00e9 indefinido, uma coisa se pode afirmar com certeza: teremos algo que nenhum de n\u00f3s foi capaz de prever“, torcendo para que “a surpresa seja boa“. 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