{"id":1366,"date":"2021-01-19T12:29:27","date_gmt":"2021-01-19T15:29:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wald.com.br\/?p=1366"},"modified":"2021-06-10T08:48:52","modified_gmt":"2021-06-10T11:48:52","slug":"a-lei-da-pandemia-oa-usucapiao-extrajudicial-e-suas-modalidades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wald.com.br\/en\/a-lei-da-pandemia-oa-usucapiao-extrajudicial-e-suas-modalidades\/","title":{"rendered":"A Lei da Pandemia, o(a) usucapi\u00e3o extrajudicial e suas modalidades"},"content":{"rendered":"

Publicado na revista do
\n<\/span><\/strong>\"\"<\/a><\/span><\/p>\n

A Lei da Pandemia, o(a)1<\/sup><\/a> usucapi\u00e3o extrajudicial e suas modalidades<\/b><\/a><\/p>\n

1. Introdu\u00e7\u00e3o<\/b><\/p>\n

O reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, surgido com o C\u00f3digo de Processo Civil de 2015, ainda n\u00e3o completou cinco anos de vig\u00eancia, mas parece ter sido h\u00e1 um s\u00e9culo. Em pouco tempo, o Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ), as Corregedorias-Gerais de Justi\u00e7a, a jurisprud\u00eancia e, principalmente, os cart\u00f3rios, avan\u00e7aram tremendamente no entendimento e aplica\u00e7\u00e3o desse procedimento t\u00e3o relevante, evitando uma quantidade colossal de demandas no Judici\u00e1rio e trazendo benef\u00edcios econ\u00f4micos e sociais para o Brasil.<\/p>\n

Naturalmente, a usucapi\u00e3o extrajudicial n\u00e3o modificou as regras de direito material. O que se alterou foi o procedimento, regulado pelo art. 216-A da Lei 6.015\/73, pelo Provimento 65\/2017 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ), e complementado pelas Normas Extrajudiciais (ou Consolida\u00e7\u00e3o Normativa) de cada Unidade Federativa. Enfim, o legislador nos ofereceu uma nova trilha para se regularizar, via usucapi\u00e3o, a propriedade imobili\u00e1ria, com o manejo das mesmas hip\u00f3teses j\u00e1 previstas na legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Embora a Lei 6.015\/73 e o Provimento 65\/CNJ sejam normas federais, aplic\u00e1veis a todo o Brasil, \u00e9 natural que haja distin\u00e7\u00f5es, por diversas raz\u00f5es: (i) cart\u00f3rios de diferentes Unidades da Federal subordinam-se a distintas Normas Extrajudiciais, que podem trazer pequenas diferen\u00e7as nas regras; (ii) \u00e9 imposs\u00edvel eliminar certa dose de subjetividade na interpreta\u00e7\u00e3o das normas legais (e seus conceitos jur\u00eddicos indeterminados), dos documentos e dos fatos que chegam ao crivo do oficial, e por isso, \u00e9 esperado que haja diverg\u00eancia de entendimentos; (iii) pode haver cart\u00f3rios cuja circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria abranja \u00e1reas problem\u00e1ticas (como mil\u00edcia, tr\u00e1fico ou grilagem), que exigem rigor e prud\u00eancia ainda maiores do oficial registrador na an\u00e1lise do pedido. Tanto que a pr\u00f3pria Lei 6.015\/73 (art. 216-A, par. 5\u00ba) e o Provimento 65\/CNJ (art. 17) estabelecem que \u201cpara a elucida\u00e7\u00e3o de quaisquer d\u00favidas, imprecis\u00f5es ou incertezas, poder\u00e3o ser solicitadas ou realizadas dilig\u00eancias pelo oficial de registro de im\u00f3veis ou por escrevente habilitado<\/i>\u201d.<\/p>\n

2. Requisitos comuns<\/b><\/p>\n

Todas as modalidades exigem, em comum, que o requerente tenha posse ad usucapionem<\/i>, assim considerada aquela que seja: (i) plena3<\/sup><\/a>; (ii) sem oposi\u00e7\u00e3o, habitualmente chamada de \u201cmansa e pac\u00edfica<\/i>\u201d; (iii) ininterrupta, isto \u00e9, sem intervalo, permitidas a acess\u00e3o e a sucess\u00e3o possess\u00f3rias4<\/sup><\/a>; (iv) com \u00e2nimo de dono, ou animus domini<\/i>.<\/p>\n

O prazo m\u00ednimo de exerc\u00edcio da posse varia entre 2 e 15 anos, a depender da modalidade. Nesse ponto, frise-se que a Lei n\u00ba 14.010\/2020, que instituiu o Regime Transit\u00f3rio e Emergencial das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de Direito Privado (RJET) no per\u00edodo da pandemia de Covid-19, no artigo 10 trouxe uma regra de suspens\u00e3o dos prazos de usucapi\u00e3o entre os dias 12 de junho e 30 de outubro de 2020, conforme se v\u00ea da imagem a seguir:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Entretanto, \u00e9 importante frisar que o Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no REsp 1.720.288 (julgado em 26\/05\/2020, com base em precedentes), entendeu ser \u201cplenamente poss\u00edvel o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso da a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o<\/i>\u201d. Isto significa, estranhamente, que o autor, na data de ajuizamento da a\u00e7\u00e3o, n\u00e3o precisa ter cumprido o requisito temporal, que pode ser alcan\u00e7ado no curso do processo. Se voc\u00ea concorda com essa tese, na pr\u00e1tica a Lei do RJET n\u00e3o far\u00e1 diferen\u00e7a.<\/p>\n

3. Modalidades<\/b><\/p>\n

Quanto aos tipos de usucapi\u00e3o, temos, em breve resumo, sete modalidades. Lembre-se que a todas elas se aplicam os requisitos b\u00e1sicos acima tratados:<\/p>\n

Extraordin\u00e1rio <\/b>(C\u00f3digo Civil, art. 1.238): prazo regular de 15 anos, sem requisitos adicionais. E prazo reduzido de 10 anos, se o requerente provar que utiliza o im\u00f3vel para sua moradia ou que nele realizou obras ou servi\u00e7os produtivos. Pode ter como objeto im\u00f3vel urbano ou rural.<\/p>\n

Ordin\u00e1rio<\/b> (C\u00f3digo Civil, art. 1.242): tem como requisitos adicionais o justo t\u00edtulo, que pode ser inclusive uma promessa de compra e venda (REsp 941.464) e a boa-f\u00e9 (quando o possuidor ignora o v\u00edcio ou o obst\u00e1culo que impede a aquisi\u00e7\u00e3o da coisa (CC, art. 1.201), que \u00e9 legalmente presumida em raz\u00e3o do justo t\u00edtulo (isto \u00e9, cabe \u00e0 outra parte provar a m\u00e1-f\u00e9). O prazo regular \u00e9 de 10 anos. Sublinhe-se, contudo, que o pr\u00f3prio art. 1.242, em seu par\u00e1grafo \u00fanico, prev\u00ea um prazo reduzido de 5 anos, em caso de aquisi\u00e7\u00e3o onerosa cancelada posteriormente (usucapi\u00e3o tabular), de uso para fins de moradia ou realiza\u00e7\u00e3o de investimentos sociais e econ\u00f4micos relevantes. Tamb\u00e9m pode ter como objeto im\u00f3vel urbano ou rural.<\/p>\n

Especial<\/b> (Constitui\u00e7\u00e3o Federal, art. 183; C\u00f3digo Civil, art. 1.240, e Estatuto da Cidade, art. 9\u00ba). Aqui, os requisitos adicionais s\u00e3o: (i) \u00fanico im\u00f3vel do requerente; (ii) im\u00f3vel urbano (apartamento, casa, terreno) com \u00e1rea de no m\u00e1ximo 250m\u00b2; e (ii) uso para fins de moradia. Aplic\u00e1vel somente a im\u00f3veis urbanos.<\/p>\n

Rural<\/b> (Constitui\u00e7\u00e3o Federal, art. 191; Lei 6.969\/1, art. 1\u00ba). Al\u00e9m dos requisitos b\u00e1sicos, o requerente dessa modalidade, tamb\u00e9m conhecida como \u201cpro labore\u201d, precisa demonstrar que o im\u00f3vel rural \u00e9 produtivo e utilizado para sua moradia, e que n\u00e3o possui outro im\u00f3vel. O prazo \u00e9 de 5 anos. Finalmente, grandes propriedades n\u00e3o se sujeitam a tal modalidade. A Constitui\u00e7\u00e3o limita a \u00e1rea a 50 hectares (500.000m\u00b2), medida que prevalece sobre aquela prevista originalmente na Lei de 1981 (25 hectares).<\/p>\n

Ind\u00edgena<\/b> (Lei 6.001\/73, art. 33). O \u00edndio, integrado ou n\u00e3o, que ocupe como pr\u00f3prio, por 10 anos consecutivos, trecho de terra inferior a 50 hectares, adquirir-lhe-\u00e1 a propriedade plena. A pr\u00f3pria Lei, com prud\u00eancia, explicita que tal modalidade n\u00e3o se aplica: (i) \u00e0s terras do dom\u00ednio da Uni\u00e3o ocupadas por grupos tribais; (ii) \u00e0s \u00e1reas reservadas previstas no art. 265<\/sup><\/a>; nem (iii) \u00e0s terras de propriedade coletiva de grupo tribal.<\/p>\n

Pro-fam\u00edlia<\/b> (C\u00f3digo Civil, art. 1.240-A): Se um c\u00f4njuge ou companheiro abandonar o lar, aquele que foi abandonado ter\u00e1 direito \u00e0 usucapi\u00e3o familiar se: (i) exercer, por 2 anos e com exclusividade, a posse direta sobre o im\u00f3vel que era e continuou sendo utilizado para a moradia sua ou de sua fam\u00edlia; (ii) o im\u00f3vel for urbano e tiver at\u00e9 250m\u00b2; (iii) o bem pertencer aos dois ex-c\u00f4njuges; e (iv) o requerente n\u00e3o for titular de outro im\u00f3vel urbano ou rural. H\u00e1 quem entenda que essa modalidade de usucapi\u00e3o somente poder\u00e1 ser pleiteada extrajudicialmente se houver pr\u00e9vio reconhecimento do abandono pelo Poder Judici\u00e1rio. Todavia, \u201cabandono do lar<\/i>\u201d, \u201cuso residencial<\/i>\u201d, \u201c\u00edndio<\/i>\u201d, \u201cpropriedade produtiva<\/i>\u201d, \u201cservi\u00e7os produtivos<\/i>\u201d, \u201cinvestimentos relevantes<\/i>\u201d s\u00e3o conceitos jur\u00eddicos indeterminados, que requerem qualifica\u00e7\u00e3o, e negar tal possibilidade ao oficial inviabilizaria a tramita\u00e7\u00e3o extrajudicial de quase todas as modalidades de usucapi\u00e3o. Ent\u00e3o, o abandono deve ser demonstrado pelo requerente e avaliado pelo oficial. O c\u00f4njuge que deixou o lar deve ser notificado, e se impugnar o pedido, negando o abandono ou outro requisito, o registrador tentar\u00e1 a concilia\u00e7\u00e3o ou media\u00e7\u00e3o entre as partes, e n\u00e3o sendo poss\u00edvel, lavrar\u00e1 relat\u00f3rio circunstanciado de todo o procedimento e o entregar\u00e1 ao requerente, acompanhado dos autos, mediante recibo, e o requerente poder\u00e1 ajuizar a a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o perante o ju\u00edzo competente, conforme art. 18 do Provimento 65\/CNJ. Tal regra se aplica a todas as hip\u00f3teses de usucapi\u00e3o.<\/p>\n

Coletivo <\/b>(Estatuto da Cidade, art. 10): Os n\u00facleos urbanos informais existentes sem oposi\u00e7\u00e3o h\u00e1 mais de cinco anos e cuja \u00e1rea total dividida pelo n\u00famero de possuidores seja inferior a 250m\u00b2 por possuidor s\u00e3o suscet\u00edveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores n\u00e3o sejam propriet\u00e1rios de outro im\u00f3vel urbano ou rural. O reconhecimento da usucapi\u00e3o importa a cria\u00e7\u00e3o de um condom\u00ednio volunt\u00e1rio onde todos os possuidores t\u00eam a mesma fra\u00e7\u00e3o ideal, independentemente da dimens\u00e3o do terreno que cada um ocupe, salvo hip\u00f3tese de acordo escrito entre os cond\u00f4minos, estabelecendo fra\u00e7\u00f5es ideais diferenciadas. O par\u00e1grafo 3\u00ba do art. 10 do Estatuto da Cidade afasta, neste condom\u00ednio, o direito potestativo \u00e0 sua extin\u00e7\u00e3o, e o art. 12 atribui legitimidade ativa \u00e0s seguintes pessoas: (i) o possuidor, isoladamente ou em litiscons\u00f3rcio origin\u00e1rio ou superveniente; (ii) os possuidores, em estado de composse; e (iii) como substituto processual, a associa\u00e7\u00e3o de moradores da comunidade, regularmente constitu\u00edda, com personalidade jur\u00eddica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. A ideia do usucapi\u00e3o coletivo \u00e9 altamente elogi\u00e1vel e socialmente relevante. Na pr\u00e1tica, contudo, o cumprimento dos requisitos, especialmente a defini\u00e7\u00e3o dos possuidores e suas \u00e1reas, \u00e9 um desafio gigantesco, que geralmente inviabiliza o t\u00e9rmino dos processos judiciais, e torna o procedimento em cart\u00f3rio extremamente dif\u00edcil, embora, frise-se, n\u00e3o haja impedimento legal para a via cartor\u00e1ria.<\/p>\n

4. Documentos essenciais<\/b><\/p>\n

A Lei 6.015\/73 (art. 216-A) e o Provimento 65 CNJ (art. 4\u00ba) indicam os documentos a serem apresentados pelo requerente no in\u00edcio do procedimento extrajudicial de reconhecimento de usucapi\u00e3o. S\u00e3o eles:<\/p>\n

I – ata notarial<\/b> com a qualifica\u00e7\u00e3o, endere\u00e7o eletr\u00f4nico, domic\u00edlio e resid\u00eancia do requerente e respectivo c\u00f4njuge ou companheiro, se houver, e do titular do im\u00f3vel lan\u00e7ado na matr\u00edcula objeto da usucapi\u00e3o que ateste: (a) a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel6<\/sup><\/a> e suas caracter\u00edsticas, tais como a exist\u00eancia de edifica\u00e7\u00e3o, benfeitoria ou outra acess\u00e3o; (b) o tempo alegado e as caracter\u00edsticas da posse do requerente e de seus antecessores; (c) a forma de aquisi\u00e7\u00e3o da posse; (d) a modalidade de usucapi\u00e3o pretendida e sua base jur\u00eddica; (e) o n\u00famero de im\u00f3veis atingidos pela pretens\u00e3o aquisitiva e a localiza\u00e7\u00e3o: se est\u00e3o situados em uma ou em mais circunscri\u00e7\u00f5es; (f) o valor do im\u00f3vel; e (g) outras informa\u00e7\u00f5es que o tabeli\u00e3o de notas considere necess\u00e1rias \u00e0 instru\u00e7\u00e3o do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.<\/p>\n

A ata notarial deve ser lavrada pelo tabeli\u00e3o de notas do munic\u00edpio em que estiver localizado o im\u00f3vel usucapiendo ou a maior parte dele (Provimento 65\/CNJ, art. 5\u00ba).<\/p>\n

Segundo o art. 384 do C\u00f3digo de Processo Civil, \u201ca exist\u00eancia e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabeli\u00e3o<\/i>\u201d. A qualifica\u00e7\u00e3o do fato (posse ad usucapionem<\/i> e presen\u00e7a dos demais requisitos) cabe ao oficial registrador. Contudo, mesmo que ao tabeli\u00e3o caiba apenas atestar determinado fato, \u00e9 imposs\u00edvel faz\u00ea-lo sem um ju\u00edzo m\u00ednimo de valor. Em outras palavras, a an\u00e1lise da situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica cabe ao registrador, a partir dos fatos atestados pelo tabeli\u00e3o e de outros documentos. A ata notarial, portanto, n\u00e3o deve atestar que fulano est\u00e1 na posse do im\u00f3vel h\u00e1 mais de 10 anos, por exemplo. Mas pode trazer depoimentos de pessoas, fatos observados pelo tabeli\u00e3o, impress\u00f5es obtidas na vistoria, e outros elementos que podem auxiliar, e muito, o registrador na an\u00e1lise do pedido. Al\u00e9m disso, embora n\u00e3o sejam obrigat\u00f3rias, as fotos conferem maior clareza \u00e0 ata, e por isso sua farta utiliza\u00e7\u00e3o \u00e9 sempre recomend\u00e1vel.<\/p>\n

A oitiva pr\u00e9via dos confrontantes na ata notarial \u00e9 facultativa, mas, evidentemente, seu depoimento pode dar maior conforto ao oficial na an\u00e1lise do pedido.<\/p>\n

II \u2013 planta e memorial descritivo<\/b> assinados: (a) por profissional legalmente habilitado e com prova da Anota\u00e7\u00e3o da Responsabilidade T\u00e9cnica \u2013 ART ou do Registro de Responsabilidade T\u00e9cnica \u2013 RTT no respectivo conselho de fiscaliza\u00e7\u00e3o profissional; e (b) pelos titulares de direitos constantes da matr\u00edcula dos im\u00f3veis usucapiendo e confinantes; e (c) pelos ocupantes a qualquer t\u00edtulo.<\/p>\n

Em se tratando de unidade imobili\u00e1ria em condom\u00ednio edil\u00edcio ou lote em loteamento regularmente registrado, a planta e o memorial descritivo s\u00e3o dispens\u00e1veis, bastando que o requerimento fa\u00e7a men\u00e7\u00e3o \u00e0 descri\u00e7\u00e3o constante da respectiva matr\u00edcula (Art. 4\u00ba, \u00a7 5\u00ba do Provimento 65\/CNJ).<\/p>\n

A planta e o memorial, quando obrigat\u00f3rios, devem indicar os \u201cregistros tabulares do im\u00f3vel usucapiendo e dos im\u00f3veis confinantes, ainda que n\u00e3o tenham matr\u00edculas pr\u00f3prias por estarem inseridos em \u00e1rea maior<\/i>\u201d, com \u201cpontos de amarra\u00e7\u00e3o com im\u00f3veis matriculados e vias oficiais, de modo a permitir a precisa localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel usucapiendo no solo<\/i>\u201d (TJSP, Conselho Superior de Magistratura, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1002288-59.2018.8.26.0587<\/a><\/u>). E a ata notarial sempre ser\u00e1 obrigat\u00f3ria (TJSP, Conselho Superior de Magistratura, Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1002887-04.2018.8.26.0100<\/a><\/u>). Frise-se tamb\u00e9m que o mesmo \u00f3rg\u00e3o do TJSP tem precedente considerando que a pr\u00e9via averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 requisito para o reconhecimento da usucapi\u00e3o, podendo ocorrer posteriormente (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1002214-84.2017.8.26.0281<\/a><\/u>).<\/p>\n

Se a vaga for uma unidade aut\u00f4noma, com matr\u00edcula pr\u00f3pria e fra\u00e7\u00e3o ideal, ela pode ser usucapida por qualquer cond\u00f4mino. A usucapi\u00e3o por estranhos ser\u00e1 discut\u00edvel, tendo em vista o disposto no art. 1.331, \u00a7 1\u00ba, do C\u00f3digo Civil, que veda a \u201caliena\u00e7\u00e3o a pessoas estranhas ao condom\u00ednio, salvo autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio<\/i>\u201d. O Conselho Superior de Magistratura do TJSP tem precedente favor\u00e1vel de 2018 (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1040381-61.2017.8.26.0576<\/a>).<\/u><\/p>\n

Ressalte-se, nesse ponto, o Tema 815, proveniente do Recurso Extraordin\u00e1rio 422.349 do Supremo Tribunal Federal, julgado com Repercuss\u00e3o Geral, segundo o qual \u201cpreenchidos os requisitos do art. 183 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, o reconhecimento do direito \u00e0 usucapi\u00e3o especial urbana n\u00e3o pode ser obstado por legisla\u00e7\u00e3o infraconstitucional que estabele\u00e7a m\u00f3dulos urbanos na respectiva \u00e1rea em que situado o im\u00f3vel (dimens\u00e3o do lote)<\/i>\u201d.<\/p>\n

III \u2013 documentos da posse<\/b>, que demonstrem sua origem, continuidade, cadeia possess\u00f3ria e tempo de dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

IV \u2013 certid\u00f5es<\/b> atualizadas (30 dias) dos distribuidores da Justi\u00e7a Estadual e da Justi\u00e7a Federal do local em que se encontra o im\u00f3vel, demonstrando a inexist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es que caracterizem oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 posse do im\u00f3vel, em nome das seguintes pessoas: (a) requerente e seu c\u00f4njuge ou companheiro, se houver; (b) propriet\u00e1rio do im\u00f3vel usucapiendo e seu c\u00f4njuge ou companheiro, se houver; (c) todos os demais possuidores e seus c\u00f4njuges ou companheiros, se houver, em caso de sucess\u00e3o de posse, que \u00e9 somada \u00e0 do requerente para completar o per\u00edodo aquisitivo da usucapi\u00e3o;<\/p>\n

V \u2013 descri\u00e7\u00e3o georreferenciada<\/b> nas hip\u00f3teses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores (se a usucapi\u00e3o implicar desmembramento, parcelamento ou remembramento de im\u00f3veis rurais);<\/p>\n

VI \u2013 procura\u00e7\u00e3o<\/b>, p\u00fablica ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhan\u00e7a ou autenticidade, outorgada ao advogado pelo requerente e por seu c\u00f4njuge ou companheiro; ou ent\u00e3o, em caso de defensor p\u00fablico, declara\u00e7\u00e3o que lhe outorgue a capacidade postulat\u00f3ria;<\/p>\n

VIII \u2013 certid\u00e3o<\/b> expedida pelo \u00f3rg\u00e3o competente que demonstre a natureza urbana ou rural do im\u00f3vel usucapiendo7<\/sup><\/a>, expedida at\u00e9 30 dias antes do requerimento.<\/p>\n

IX \u2013 comprova\u00e7\u00e3o dos requisitos<\/b> espec\u00edficos<\/b> de cada modalidade de usucapi\u00e3o que n\u00e3o tenham sido demonstrados pelos documentos anteriores.<\/p>\n

Em se tratando de im\u00f3vel foreiro \u00e0 Uni\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio juntar a certid\u00e3o emitida pela Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o (SPU), que pode ser obtida online em www.patrimoniodetodos.gov.br<\/span><\/a><\/u> informando-se o RIP do im\u00f3vel. Aten\u00e7\u00e3o: confira se o regime \u00e9 de aforamento ou ocupa\u00e7\u00e3o. Sendo aforamento, o correto \u00e9 pedir a usucapi\u00e3o do dom\u00ednio \u00fatil. Na hip\u00f3tese de ocupa\u00e7\u00e3o, a situa\u00e7\u00e3o \u00e9 bastante controversa: em princ\u00edpio n\u00e3o h\u00e1 direito a usucapir \u201cocupa\u00e7\u00e3o\u201d, por n\u00e3o ser ela um direito real, e sim uma situa\u00e7\u00e3o possess\u00f3ria em car\u00e1ter prec\u00e1rio8<\/sup><\/a>, mas h\u00e1 Normas Extrajudiciais, como a de PE, pelas quais \u201cquando se tratar de terreno de marinha matriculado, a usucapi\u00e3o manter\u00e1 o regime jur\u00eddico de aforamento <\/i>ou ocupa\u00e7\u00e3o<\/u><\/i>, conforme j\u00e1 indicado no t\u00edtulo anterior ou na certid\u00e3o da Secretaria de Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o<\/i>\u201d (art. 1.354-D, \u00a72\u00ba, II).<\/p>\n

5. Notifica\u00e7\u00f5es<\/b><\/p>\n

Como se sabe, a lei prev\u00ea a notifica\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio, dos confinantes, da Uni\u00e3o, Estado e Munic\u00edpio (ou Distrito Federal), e ainda, de eventuais interessados, por meio de edital.<\/p>\n

Entretanto, se o im\u00f3vel usucapiendo for matriculado com descri\u00e7\u00e3o precisa e houver perfeita identidade entre a descri\u00e7\u00e3o tabular e a \u00e1rea objeto do requerimento da usucapi\u00e3o extrajudicial, fica dispensada a intima\u00e7\u00e3o dos confrontantes, devendo o registro da aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria ser realizado na matr\u00edcula existente (Art. 10, \u00a710, do Provimento 65\/CNJ). E mesmo sendo facultativa, eventual manifesta\u00e7\u00e3o dos confrontantes, com assinatura na planta ou depoimento registrado em ata notarial, poder\u00e1 dar maior conforto ao oficial para o deferimento do pedido. Sendo f\u00e1cil de obt\u00ea-las, esta possibilidade deve ser sempre considerada.<\/p>\n

Para o reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o de unidade aut\u00f4noma integrante de condom\u00ednio edil\u00edcio regularmente constitu\u00eddo e com constru\u00e7\u00e3o averbada, bastar\u00e1 a anu\u00eancia do s\u00edndico do condom\u00ednio, dispensando-se a notifica\u00e7\u00e3o dos cond\u00f4minos. Em se tratando de condom\u00ednio edil\u00edcio de fato, sem o respectivo registro do ato de incorpora\u00e7\u00e3o ou sem a devida averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o, ser\u00e1 exigida a anu\u00eancia de todos os titulares de direito constantes da matr\u00edcula (art. 216-A, par. 12, da Lei 6.015\/73 + artigos 6\u00ba e 7\u00ba do Provimento 65\/CNJ).<\/p>\n

Al\u00e9m disso, o propriet\u00e1rio, o titular de direito sobre o im\u00f3vel, ou os confinantes, ou terceiros interessados, embora possuam certo prazo para se opor ao pedido, na pr\u00e1tica podem impugnar a usucapi\u00e3o em qualquer momento do procedimento, enquanto o registro n\u00e3o for conclu\u00eddo. N\u00e3o h\u00e1 preclus\u00e3o na usucapi\u00e3o extrajudicial. O prazo significa, na pr\u00e1tica, um per\u00edodo durante o qual o oficial deve sustar o procedimento e aguardar. E mesmo quando voltar a andar, se houver impugna\u00e7\u00e3o, ainda que extempor\u00e2nea, o oficial dever\u00e1 observar o art. 18 do Provimento 65\/CNJ. O terceiro pode ser at\u00e9 mesmo um credor que penhorou o im\u00f3vel e quer impedir a usucapi\u00e3o como meio de fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, como recentemente decidiu o Conselho Superior da Magistratura do TJSP (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 1118113-23.2019.8.26.0100<\/a><\/u>).<\/p>\n

6. Esp\u00f3lio e herdeiros<\/b><\/p>\n

Uma quest\u00e3o que recorrentemente vem \u00e0 tona diz respeito a quem deve ser o requerente da usucapi\u00e3o, em caso de falecimento do possuidor. A resposta depende do momento do \u00f3bito.<\/p>\n

Se, por exemplo, ele ocorre antes que a prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva se consume (por exemplo, o autor da heran\u00e7a estava no im\u00f3vel h\u00e1 apenas 4 anos), o caso \u00e9 de sucess\u00e3o possess\u00f3ria, e a usucapi\u00e3o, quando completado o prazo, dever\u00e1 ser pedida pelos herdeiros.<\/p>\n

Se, contudo, o t\u00edtulo \u00e9 antigo (uma promessa de compra e venda com imiss\u00e3o na posse datada da d\u00e9cada de 90, por exemplo), temos duas situa\u00e7\u00f5es: (i) indiscutivelmente o esp\u00f3lio poder\u00e1 fazer o pedido de usucapi\u00e3o, e uma vez registrada a propriedade em seu nome, os herdeiros a partilham entre si; ou (ii) os herdeiros fazem o pedido diretamente, sendo importante demonstrar ao oficial, por meio da ata notarial e outros documentos, que houve pr\u00e9vio acerto sobre quem sucedeu o falecido na posse do im\u00f3vel.<\/p>\n

O segundo caso (herdeiros como requerentes) pode gerar certa controv\u00e9rsia. Se o prazo da usucapi\u00e3o havia transcorrido antes da morte, o Esp\u00f3lio j\u00e1 era titular do dom\u00ednio do im\u00f3vel (pendente de reconhecimento e registro). Usucapi\u00e3o \u00e9 modalidade de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria que ocorre por for\u00e7a de lei, e n\u00e3o pelo registro de t\u00edtulo. O registro tem natureza declarat\u00f3ria. Da\u00ed ser defens\u00e1vel a tese de que nesta segunda hip\u00f3tese (consuma\u00e7\u00e3o do prazo antes da morte) somente o Esp\u00f3lio poderia requerer a usucapi\u00e3o.<\/p>\n

7. Conclus\u00e3o<\/b><\/p>\n

<\/b>A proposta deste brev\u00edssimo artigo foi consolidar em poucas linhas as modalidades de usucapi\u00e3o (parte material), analisar os efeitos da Lei 14.010\/20 (Lei da Pandemia) sobre os prazos, e indicar algumas quest\u00f5es relevantes que podem surgir no curso do procedimento cartor\u00e1rio.<\/p>\n

Ao instituir o procedimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, o legislador conferiu ao registrador um grande poder, sem a mesma prote\u00e7\u00e3o dada ao magistrado. O juiz, se errar, tem o Tribunal para reanalisar o pedido, e est\u00e1 profissionalmente imune a responsabilidades, salvo em caso de dolo. O oficial n\u00e3o tem essa mesma prerrogativa, e por isso, urge a aprova\u00e7\u00e3o de uma norma que lhe d\u00ea esse conforto, o que certamente destravar\u00e1 procedimentos em todo o pa\u00eds.<\/p>\n

E algo n\u00e3o se pode negar: a usucapi\u00e3o extrajudicial chegou para ficar, e j\u00e1 vem produzindo frutos importantes no pa\u00eds, evitando e extinguindo milhares de processos judiciais, e ajudando a resolver, paulatinamente, parte do problema de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria no pa\u00eds. Compete a todos n\u00f3s contribuir com seu permanente aperfei\u00e7oamento, de modo a potencializar ainda mais seu uso, com a seguran\u00e7a jur\u00eddica necess\u00e1ria.<\/p>\n

Artigo publicado na oitava edi\u00e7\u00e3o da revista Opini\u00e3o Jur\u00eddica do Secovi-SP<\/a>.<\/p>\n

\n

Notas<\/strong><\/p>\n

1<\/span><\/a> A palavra \u201cusucapi\u00e3o\u201d \u00e9 um substantivo comum de dois g\u00eaneros, ele admite os artigos feminino e masculino. Confira no Voc\u00e1bulo Ortogr\u00e1fico da L\u00edngua Portuguesa, da Academia Brasileira de Letras, dispon\u00edvel em https:\/\/www.academia.org.br\/nossa-lingua\/busca-no-vocabulario<\/a><\/u>.<\/span><\/p>\n<\/div>\n
2<\/a> Andr\u00e9 Abelha \u00e9 mestre em Direito Civil pela UERJ. Vice-Presidente do IBRADIM. Presidente da Comiss\u00e3o Especial de Direito Notarial e Registral no Conselho Federal da OAB. Program on Negotiation and Leadership <\/i>por Harvard University. S\u00f3cio de Wald Antunes Vita Longo e Blattner Advogados.<\/span><\/p>\n<\/div>\n
3<\/a> A exce\u00e7\u00e3o \u00e9 a usucapi\u00e3o por abandono do lar, que requer posse direta, como se ver\u00e1.<\/span><\/p>\n<\/div>\n
4<\/a> Como o Superior Tribunal de Justi\u00e7a j\u00e1 decidiu, \u201cp<\/i>ara fins de usucapi\u00e3o admite-se tanto a acess\u00e3o na posse, accessio possessionis, quanto a sucess\u00e3o na posse, ou successio possessionis<\/i>\u201d (REsp 1552548\/MS, Rel. Min. MARCO BUZZI, 4a. TURMA, j. 06\/12\/2016).<\/span><\/p>\n<\/div>\n
5<\/a> S\u00e3o aquelas destinadas \u00e0 posse e ocupa\u00e7\u00e3o pelos \u00edndios, onde possam viver e obter meios de subsist\u00eancia, com direito ao usufruto e utiliza\u00e7\u00e3o das riquezas naturais e dos bens nelas existentes, que se dividem em reserva, parque e col\u00f4nia agr\u00edcola ind\u00edgenas.<\/span><\/p>\n<\/div>\n
6<\/a> Conforme consta na matr\u00edcula do registro, ou a descri\u00e7\u00e3o da \u00e1rea em caso de n\u00e3o individualiza\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<\/div>\n
7<\/a> Nos termos da Instru\u00e7\u00e3o Normativa Incra n. 82\/2015 e da Nota T\u00e9cnica Incra\/DF\/DFC n. 2\/2016.<\/span><\/p>\n<\/div>\n
8 S\u00famula 496 do STJ: \u201cOs registros de propriedade particular de im\u00f3veis situados em terrenos de marinha n\u00e3o s\u00e3o opon\u00edveis \u00e0 Uni\u00e3o<\/i>\u201d<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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